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HOME - 宝建設の家づくり [CONCEPT]   横浜市で注文住宅をご検討されている方はお気軽にご連絡ください。

宝建設の家づくり 「世界でいちばん自分らしい家」を創れたらと、多くの協議時間と設計期間をとっています。

中古住宅リフォーム

天井

 

 

1.施工会社の選択

 

a. 以前からマスコミで問題になっているように リフォーム詐欺(特に高齢者)は問題外ですが、

 なぜそんなに問題が起きるかと言うと、新規参入が簡単で建設業許可証がなくても

 工事費500万円以下の仕事は受注出来るからです。

 

b.これは反省込めての話ですが、結局大手含めて雨漏り等があるような工事は業者、職人が

     手作業ですから大手のように孫請け業者の場合かなりダンピングされて施工しています。

     その場合、人間ですから手抜き工事する場合があります。

     よって工事中の写真は必ず監督に残してもらうのが正解です。

  私もある大手メーカーのリフォーム雨漏りのやり直しを受注した事がありますが

  工期が限られている為、雨の中施工してしまった結果、防水工事が不完全だった結果を

   知りました。

   工期も大切ですが養生ももっと大切ですね。(新築も同様です)

 

c.   将来、少子高齢化で必ず新築住宅は減少していきます。

 国もシンクタンクもそれは予想済みです。(80万戸→40万戸)

    よって国の政策としてこれからは質の良い住宅リフォームにより長期に渡って

 住み続けられる、履歴のある家を目指しているようです。

 将来は12兆円産業になると予想されています。

 しかしその時、一番問題なのが職人が足りなくなっている事です。

 新築は減っているから職人が余っているように感じますが、実際現況の

 新築工事でも構造体の加工はすべて工場で加工されてきたものを組み立て

 するだけです。その場合、職人の技術はどんどん落ちてしまいます。

 枠、階段含めメーカーさんはすべてプレカットです。

 そして増改築となった時、構造体含めて補強材を加工する時は昔はどこでもあった

 工務店の下小屋での加工ですべては決まってきてしまいます。

 よって、きざみ加工できる大工さんのいる工務店を選択するのが一番です。

 

 私の会社でもきざみ加工できる大工さんの確保が将来のこれからの課題です。

 

2.耐震補強の考え方

 

a. 建築確認申請書は重要ですので、ある方は必ず手元に保管してください。

 又、昭和54年以前と以後の耐震基準は異なるのでそれも重要事項です。

 その上で、できれば現在の建築基準法の1.5倍の強度を目指すのが一番の得策です。

 現在、耐震金物メーカーも耐震リフォーム用の金物はどんどん良いものが

 開発されています。

 

b.現在の木造住宅の耐震診断法と補強法は2004年7月のものですから((財)日本建築防災協会)

 今年は3月11日の事もあり、改訂内容の計算方法の指針は出ていますが、

 早期公表の待たれるところです。

 

c. 1995年以降の建物(阪神・淡路大震災)でも水廻りの周囲が腐っていたり、

 偏心率が悪い建物もあるので注意が必要です。

 又、建築家に依頼する場合でも木造住宅の経験がないと伏図が読めない建築士が

 数多くいます。

 私も大学の建築学科出ましたが、大学ではそこに関してはきちんと教えてくれません。

 又、伏図は平面上のものですから、実際は、現場は4次元の世界ですから

 納まらない事も数多くあります。

 

d. 新築以上を目指すなら、耐力壁を追加しより開放感に富む空間を演出するのが、

 これからの少子高齢化の時代必要になるでしょう。

 又、追加した耐力壁を利用した収納壁も空間として大きな魅力だと思われます。

 

3.各ディテールごとのチエック

 

a.基礎の補強

 無筋コンクリート、若しくはひび割れによる鉄筋の錆が心配される場合は基礎を増し

 打ちして連結するのが好ましいです。

 外周部からの増し打ちと床を解体して内側から補強する方法があります。

 また、昔の建売住宅・注文住宅の場合、布基礎のみでベタ基礎になっていない場合が

 あるので防湿フィルム含めて、ベタ基礎を打ち既存の布基礎に連結すると耐力は増し

 ます。ただ、建物の重さは増しますので水が出てこない地盤が大前提になります。

 

 

無筋コンクリート

 

b.天井裏・床下の構造体の見直し

 ①基礎の高さは30cm以上あるのが好ましいです。

  床下のチエックは台所に床下収納があれば、もぐることができます。

  又、天井裏は押入れの天井を開けて入れます。

  床下は専門の白蟻業者さんにチェックしてもらうのが一番ベターだと思います。

  又、古いアパート等によく見られるのが、浴室の入り口の土台が水で腐っている場合があります。

  もし改築するならば天井裏の屋根構造を現況で把握して

  小屋裏収納、トップライト開閉式等を創り出すことも可能です。

  又は天井高くしたい場合、補強後、梁材の塗装により梁あらわしの天井にする方法もあります。

  又断熱リフォームにより屋根からの熱を防ぐこともできます。

  屋根構造は通常の束のある構造から建築家さんが良くやる手法の垂木構造にすれば

  束もなくなり、広い空間が生まれます。

  もちろん、既存の天井の梁のところに断熱材を敷きこみ、ロフト熱のこもらない空間に

  仕上げることも可能です。

 

  床下補強の例

床下補強の例

 

 

c.屋根・サッシ廻り・バルコニーの防水

  ①FRP防水で施工されているバルコニーがほとんどだと思いますが、

   紫外線に弱いので問題なければトップコートをもう一度かけた方が耐用年数は上がります。

  ②屋根に太陽光発電のリフォームをしたい場合、屋根の荷重が重くなるので、

   できれば、耐力壁の追加が好ましいです。

  ③バルコニーの防水雨漏りが見られる場合は、笠木、サッシ下も含めての

   防水やり直しをおすすめ致します。

 

  おすすめ情報

   屋上庭園及び面積の大きいフラットルーフの防水には金属防水の

   栄住産業「スカイプロムナード」があすすめです。

   FRP防水よりもメンテナンスなく、保証が充実しています。

 

d.水廻り付近の床のきしみ

   在来工法の風呂や古い建物では防水されていない事が多く、

   根太、大引き、框が傷んでいる事が数多くあります。

 

e.敷地の擁壁の材料とヒビ

   隣地の擁壁が大谷石や鉄筋の入っていないコンクリートブロック、または

   水抜き穴がないコンクリート壁の場合、ヒビ割れが生じている事が数多くあります。

   大地震の際、崩れたとしても影響受けない配置計画または基礎の安息角の充実が

   求められます。

 

f.湿気・カビ

   本来はモルタル外壁の家でも通気構法を取るべきなのですが、

   分譲住宅の場合、なされていない場合が多いです。

   屋根の棟換気、軒裏換気も含めて直したい場合は、現状の外壁の上から

   サイディングリフォームする手法もあります。

   又、室外リフォームとしては、珪藻土、漆喰壁、ほたての材料による塗装、

   ルナファーザなど多種多様に選択できます。

   又、マンションリフォームなどではINAXの開発したエコカラットがおすすめです。

 

g.プライバシーの確保

   居間に面したガラス戸にデッキルームを創ることにより解決できます。

   又、通風を求めたい場合、開閉式のトップライトを創れば、敷地に関係なく

   プライバシーが確保されます。

 

h.給水管・排水管

  耐数年数が過ぎたものや振動により継ぎ目がゆるんでいる物もあります。

  又、現在見直されているのは、金額は多少上がりますが、マンションも一戸建も含め、

  継ぎ目がフレキシブルに動く材料が販売されています。

  これらは震災以降需要はかなり見込まれる分野です。

 

i.地盤耐力

j.中古住宅の場合の構造別リフォーム

 

 

在来工法 スケルトンリフォームによる理想の家づくり

 

S邸

 

⇑ スケルトンリフォーム 工事中例(1)

 

  横浜市青葉区のこのお宅では今まで他のマンションに住んで

  いらした祖母を呼び同居するというリフォームでした。

  使わなくなった子供部屋を収納充分な和室にして、1階屋根

  をリフォームして2階に大きなテラスのある和室をつくりまし

  た。又、祖母の為の洗面所やトイレ・浴室も大きく新設して、

  部屋からすぐに移動して使用できるようにしました。

  もちろん、バリアフリースタイルとなっております。

 

 

H邸

 

⇑ スケルトンリフォーム 工事中例(2)

 

  今まで外廊下であった場所を増改築してリビングと趣味の

  蔵書を置けるスペースとしました。

 

 

T邸

 

⇑ スケルトンリフォーム 工事中例(3)

 

  将来の為に、水廻りをすべてバリアフリーにリフォームしました。

  現在はまだお若いのですが早めに対策をされました。

  キッチンもオープン化して普段、使用しない(季節物)はすべて

  収納庫内に納め、吊戸棚はなるべく控え、リビングと一体化しま

  した。現在のキッチンは引出しスライド式なので充分な収納がで

  きるようになりました。 

 

 

A邸

 

⇑ スケルトンリフォーム 工事中例(4)

 

       中古住宅を買われたお客様が斜面地に建つ25年以上の建物

  を耐震リフォームして尚かつ景色の良さを満喫できるリフォ

  -ムで素敵な暮らしをしています。

  通常、木造住宅は20年建つと資産価値がない分、とても

  安く買えます。その利点をリフォームにて倍加する魅力的な

  住宅はとても賢いやり方だと思います。

  ただ、注意点は腕の良い大工さんにきちんと施工リフォーム

  してもらう事です。いい加減な構造補強ですと震災に合われ

  必ず、後悔してしまいます。

  また、耐震リフォームは建築基準法の1.5倍レベルのリフォ

  ームを目指すべきです。

 

 

 

 

 

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